Holdings patrimoniais na LC 214/25: o que muda na tributação de aluguéis

A Reforma Tributária do consumo, iniciada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, altera a forma como a receita de locação de imóveis é tributada. Para holdings patrimoniais, isso muda uma conta que estava estável havia anos.

O que muda para quem vive de aluguel via holding

Até aqui, uma holding patrimonial no Lucro Presumido tributava a receita de locação com uma carga relativamente previsível, formada por IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. A Reforma substitui PIS, COFINS, ICMS e ISS por dois novos tributos sobre o consumo: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal), com implantação gradual entre 2026 e 2033.

A novidade relevante é que a locação de bens imóveis passa a integrar o campo de incidência do novo modelo, com um regime específico previsto na LC 214/2025. Não se trata mais de discutir apenas IRPJ e CSLL sobre o lucro presumido: passa a existir também a tributação da operação de locação pela CBS e pelo IBS.

Por que o regime de transição pesa na decisão

A mudança não é instantânea. Há um período de transição de vários anos, em que o modelo antigo e o novo convivem, com alíquotas sendo escalonadas. Isso cria uma janela em que a estrutura societária, o regime tributário da holding e a forma dos contratos de locação influenciam diretamente a carga ao longo da transição.

Duas holdings com o mesmo patrimônio podem terminar a transição com cargas diferentes, dependendo de decisões tomadas agora: enquadramento, composição da receita e desenho dos contratos.

Contratos assinados agora podem ser decisivos

Contratos de locação de longo prazo firmados durante a transição atravessam a mudança de modelo. As cláusulas de reajuste, de responsabilidade por tributos e de repasse de custos determinam quem absorve a diferença de carga quando as alíquotas mudam. Revisar minutas antes de assinar é mais barato do que renegociar depois.

O que revisar antes de 2026

• O regime tributário atual da holding e a projeção de carga na transição;
• A composição da receita (locação residencial, comercial, temporada) e seus tratamentos;
• As cláusulas tributárias dos contratos vigentes e das novas minutas;
• A estrutura societária e a eventual segregação de atividades.